יום שלישי, 25 בנובמבר 2008

חברה קבלה רשות להתגונן הואיל והבנק סרב להמציא לה מסמכים ללא צידוק מספיק

ביום 16.3.1993 פתחה חברה בשם טימאט קאופמן סילבר חשבון בסניף בנק הפועלים בירושלים. החשבון נכנס ליתרת חובה של מעל שנים עשר מיליון ש"ח, והבנק הגיש תביעה נגד החברה – תביעה אשר עקב סכומה הגבוה התבררה בפני בית המשפט המחוזי בירושלים.

התביעה היתה בסדר דין מקוצר, והחברה הגישה בקשת רשות להתגונן בה השיגה על סכום החוב הנתבע. החברה טענה כי הבנק חייב אותה בריבית גבוהה מזו שעליה סוכם וגרם לה נזק, אותו יש לקזז מסכום החוב ובקשה כי בית המשפט יורה לבנק להמציא מסמכים בכדי שתוכל לחשב את שיעור החוב שבמחלוקת.

לבקשה זו צורפו שתי חוות דעת חלקיות של מומחים שבדקו את החשבון: חוות דעת של מר שלום אביב וחוות דעת של "ד.פ ניהול ובקרת פיננסים".

בית המשפט המחוזי דחה את טענת החברה כי לא קיבלה מסמכים הנוגעים לחשבונה בבנק, וקבע כי החברה דווקא קיבלה לידיה מהבנק מסמכים רבים אך לא עשתה בהם שימוש. בית המשפט קבע עוד כי העובדה שהחברה לא עשתה שימוש במסמכים שקבלה מצביעה על כך שאין מדובר בטענה אמיתית אלא באמתלה שמטרתה לקבל רשות להתגונן.

לפיכך התיר בית המשפט לחברה להתגונן רק בשני נושאים: האחד הינו שיעור הנזקים וטענת הקיזוז בסך של 245,665 ש"ח; השני הוא גביית יתר על פי חוות דעתו של מר אביב עד לסך של 500,000 ש"ח.

החברה ערערה לבית המשפט העליון, ובערעור חזרה על טענתה כי לא קבלה מהבנק את כל המסמכים, וכי בשל כך נפגעה הגנתה. החברה חזרה גם על טענתה כי מבדיקות חלקיות שבוצעו בידי המומחים עולה כי למרות שסוכם עם הבנק, כי הריבית על ההלוואה תהיה בשיעור של פריים +1%, הרי שבפועל חייב הבנק את החברה בריבית גבוהה יותר של פריים +3%.

על פי חוות הדעת החלקיות התגלו ליקויים נוספים בחשבון ובכימות גס הוערכה גביית היתר בסך של 745,665 ש"ח, הסכום אשר לגביו ניתנה להם רשות להתגונן. לטענת החברה, די בכך שהוכחה מחלוקת אמיתית ומבוססת לגבי הסכום הנתבע כדי ליתן להם רשות להתגונן על מלוא סכום התביעה ואפשרות להגיש חוות דעת שלמה לאחר קבלת כל המסמכים הנדרשים.

החברה טענה כי הבנק נמנע מלהעביר לה את המסמכים אותם ביקשה עוד בטרם הוגשה התביעה. לדברי החברה, הבנק לא טוען כי המסמכים אינם מצויים ברשותו אלא שהוא בוחר להיאחז בטענת ההתיישנות. לגישת החברה, התנהגות זו אינה ראויה - במיוחד לאור העובדה שהחברה התחייבה לשאת בעלות השחזור של אותם מסמכים.

בית המשפט קבל את ערעורה של החברה וחזר על ההלכה הידועה, לפיה הליך סדר הדין המקוצר נועד למנוע דיוני סרק מקום בו ברור הדבר ונעלה מספק כי אין לנתבע כל סיכוי להצליח בהגנתו, אולם מאידך גיסא, אפילו הגנה דחוקה שסיכויה להדוף את התביעה קטנים תזכה את הנתבע ברשות להתגונן, כאשר בית המשפט לא יבחן לשם כך את טיב ראיותיו של הנתבע ולא יבדוק כיצד יצליח להוכיח את הגנתו, כל עוד תצהירו מגלה את פרטי העובדות עליהן הוא מבסס את הגנתו. רק בקשת רשות להתגונן המבוססת על "הגנת בדים" תידחה.

לפיכך קבע בית המשפט העליון (כב' השופטת מרים נאור) כי יש ליתן למערערים רשות להתגונן כנגד תביעת הבנק בשאלת גובה החוב. בית המשפט העליון הצביע על כך שמצד אחד בית המשפט המחוזי קבל את הסכומים שננקבו בחוות הדעת מטעם החברה הנתבעת, אבל מצד שני לא התייחס לכך שהמומחים כותבי חוות הדעת כתבו שראו רק חומר חלקי: אם חוות הדעת נאמנות לעניין הסכומים, מדוע לא יהיו נאמנות לעניין האמירה שלא התקבלו כל המסמכים?

כבוד השופטת נאור כתבה:

"בחוות דעת אלה צוין, כי בשל העובדה שמסמכים הדרושים לשם הערכת הנזקים שנגרמו עקב פעולות הבנק חסרים, לא ניתן להעריך בשלב זה את כל הנזקים במלואם. עוד צוין באחת מחוות הדעת כי "אין ספק כי ברגע שנקבל את כל המסמכים הדרושים הסכומים בחוות הדעת יגדלו משמעותית" (ראו: עמוד 3 לחוות דעת "ד.פ ניהול ובקרת פיננסים". ההדגשה במקור). בנסיבות אלה, בהן מחד גיסא השתכנע בית המשפט, על יסוד חוות הדעת החלקיות, כי שאלת החיוב בריביות היא שאלה המצריכה בירור בפניו והתיר למערערים להתגונן בסוגיה זו עד לסכום המבוסס על מסקנות חוות הדעת; ומאידך גיסא סכום זה בוסס על מידע חלקי, הערכות והנחות (בשל הימנעות הבנק מהעברת כל המסמכים הדרושים למערערים, כפי שאפרט להלן) וצוין כי הוא עשוי "לגדול משמעותית", נראה לי כי אין מנוס אלא להתיר למערערים להתגונן מפני תביעת הבנק.

יתרה מכך, כלל הוא כי מקום בו נבצר מהנתבע להתגונן משום שכל המסמכים הדרושים אינם מצויים ברשותו, יש בידו לפנות לבנק התובע ולבקשו כי ימסור לידיו עותק מהמסמך הנדרש, ואם הבנק לא ייעתר לבקשתו ללא צידוק מספיק, יקבל הנתבע רשות להתגונן על מנת לחייב את התובע להוכיח את תביעתו.

החברה פנתה לבנק בבקשה לקבל מסמכים הקשורים בחשבון עוד בטרם הוגשה תביעת הבנק נגדה. לאחר הגשת התביעה חזרה החברה ופנתה לבנק בבקשה שימציא לה את המסמכים האמורים, ואולם הבנק ניאות להעביר לה רק חלק מהמסמכים.

בסיכומיו בפנינו טען הבנק כי "...המסמכים החסרים היחידים וקשורים לתקופה בגינה ממילא חלה התיישנות"; אלא שמרשימות המסמכים של החברה ושל הבנק עולה כי גם מסמכים הקשורים בהלוואה לגביהם טרם חלפה תקופת ההתיישנות (למשל הסכם הלוואה מיום 20.4.1999), לא הועברו לידי החברה. הבנק לא מסביר מדוע הוא נמנע מלהעביר מסמכים אלה וממילא לא נמצא לכך "צידוק מספיק" [כדרישת ההלכה הפסוקה – ב' א']".


לפיכך קבל בית המשפט העליון את הערעור והתיר לחברה להתגונן על מלוא סכום התביעה.

כהרגלנו, מספר הערות פרשניות:

ראשית - בית המשפט מציין כי הבנק סרב לתת מסמכים אך ורק בטענה כי הם מתייחסים לתקופה שהתיישנה; אולם הבנק לא ביקש למחוק מכתב ההגנה סעיפי קיזוז מסויימים בטענה שהתיישנו וממילא גם לא קבל החלטה שאותם סעיפים התיישנו; לפיכך כאשר הבנק מסרב לתת מסמכים מסויימים כי הם התיישנו, הוא בעצם עושה דין לעצמו;

שנית – בית המשפט העליון מציין שבעצם אין מחלוקת על כך שהבנק סירב לתת גם מסמכים שלגביהם טרם חלפה תקופת ההתיישנות; המשמעות היא, שהבנק בעצם סירב "סתם" לתת מסמכים, וטענת ההתיישנות היתה רק אמתלה;

ושלישית – בית המשפט מציין כי הבנק סירב לתת מסמכים אחרונים אלה (המסמכים שאפילו לשיטת הבנק לא מתייחסים לתקופה שהתיישנה) ללא צידוק מספיק, ומצער מאד שנדרש פסק דין של בית המשפט העליון כדי להזכיר לבנק את חובותיו כלפי הלקוח.

ע"א 620/06, חברת טימאט קאופמן סילבר ואח' נ' בנק הפועלים בע"מ,
ניתן ביום 18.11.08, בבית משפט העליון, כב' השופטת מרים נאור.

יום ראשון, 16 בנובמבר 2008

בנק אינו יכול לצאת נשכר מכך שהחוב תפח בזמן שהבנק התמהמה במימוש הבטוחה

ענייננו הפעם בפסק דין העוסק באדם אשר לקח הלוואה מבנק מזרחי טפחות לצורך רכישת משק במושב. על הסכם ההלוואה היתה חתומה גם בתו, כלווה.

לימים נאלץ האב לפשוט רגל, והבנק תבע מהבת את תשלום ההלוואה. הבת טענה טענות רבות. לא נפרט את כל הטענות הללו, למרות שכמה מהן יצירתיות ביותר והדיון בהן היה עשוי להיות מעניין, מהטעם הפשוט שהתיק בא בפני כב' השופט צבי כספי בבית משפט השלום בתל אביב, וכבוד השופט כספי דחה את כל הטענות היצירתיות הללו מלבד אחת, ובלשונו הישירה -

"טענות אחרות של המבקשת, לבד מאחת שתפורט בהמשך, אין להן כל ממש או ערך".

נעסוק הפעם אך ורק באותה טענה אחת שכן התקבלה:

המבקשת, בתו של הלווה, הסבה את תשומת לב בית המשפט לכך שאביה החל לפגר בתשלום ההלוואה בשנת 1997, אולם רק במחצית השניה של שנת 2001, כלומר, כארבע שנים וחצי לאחר מכן, מינה הבנק כונס נכסים למשק, ורק לאחר חמש שנים נוספות מכר הכונס את המשק.

במילים אחרות: מהיום בו אביה החל לפגר בתשלומים ועד שהבנק מכר את הנכס, עברו תשע שנים וחצי!

כאשר הבנק מכר סוף סוף את המשק, החוב כבר תפח במידה כזו שתמורת המכירה לא כסתה את החוב; והבת טענה כך:

"בכל מהלך הדברים באותן שנים, המשיך החוב לבנק לצבור ריבית גבוהה ביותר, בריבית דריבית, כך שרוב רובו של החוב מורכב מתוספות ריבית אלו, ואילו היה הבנק נוקט פעולה מהירה, היה בכך כדי להביא להפחתת החוב, עד כדי פירעונו המלא, במימוש הנכס";

ובמילים אחרות: אילו במקום לנקוט סחבת ולגרור רגליים היה הבנק ממנה כונס זמן קצר לאחר תחילת הפיגורים, ומוכר את הנכס תוך זמן קצר ולא בהתמהמהות של חמש שנים נוספות, אזי החוב לא היה תופח כל כך, המכירה היתה מכסה את מלוא סכום החוב, ולבנק לא היה שום מקום לתבוע אותה בגין יתרת החוב על תמורת הנכס.

כב' השופט כספי קבע כי "הגנה זו היא הגנה ראויה", למרות שהבת, מבקשת הרשות להתגונן, לא פירטה בבקשת הרשות להתגונן מהו פרק הזמן הסביר שהיה דרוש לבנק לפי גישתה, לא צירפה חישוב המראה מה היה באופן מפורט גובה הריבית הנחסך אילו פעל הבנק במועד, מה היה גובה החוב לאחר מכן וכו' (שכן בשלב הרשות להתגונן אין בודקים כיצד יוכיח המבקש את טענותיו, אלא שואלים האם בהנחה שיוכל להוכיח את טענותיו, מקימות לו טענות אלה הגנה).

כב' השופט כספי הסב את תשומת לב המבקשת כי לשם הוכחת הגנתה עליה להציג מסמכים וחישובים מפורטים, והזהיר אותה כי אם בסופו של יום יתברר כי לא היה מקום ליתן רשות להתגונן זה, מסיבות ענייניות או מהעדר ראיות כאמור, תשא המבקשת בהוצאות בקשה זו (בנוסף להוצאות ההליך כולו); אולם מאידך גיסא, לא חייב אותה בהוצאות בשלב בקשת הרשות להתגונן עצמו - דבר המראה כי סבר שהגנתה בטענה זו היא הגנה חזקה.

חשוב להפנות כאן זרקור אל התנהגותו של הבנק, כפי שזו משתמעת מהחלטתו של כב' השופט כספי:

בנק ש"ישן", מתמהמה במימוש בטוחה שבידו, ובינתיים החוב צובר ריביות פיגורים גבוהות, אינו יכול לצאת נשכר מהתמהמהותו. יש שתי דרכים לפרש אמירה זו:

דרך אחת היא לומר שבית המשפט רואה בהתמהמהות זו התנהגות שלא בתום לב: הבנק מתמהמה בכוונה, כדי שהחוב יתפח מהריביות הגבוהות. "לא אכפת" לבנק שתמורת מכירת הנכס לא תכסה את החוב לאחר תפיחתו, מפני שהבנק בונה על זה שיגבה את ההפרש מהערבים;

דרך אחרת היא לומר שאפילו אם ההתמהמהות אינה בכוונה אלא מהתרשלות "סתם", עומס של עורך הדין של הבנק, סדר עדיפויות פנימי וכו', עדיין הבנק אינו ריבוני לבחור לעצמו מתי יתבע את הלווה, מתי ימנה כונס נכסים ומתי ימכור את הנכס: חובת הזהירות של הבנק וחובת האמון של הבנק כלפי הלקוח מחייבות את הבנק לפעול בשקידה ראויה, לממש את הנכס במהירות סבירה ולא לתת לחוב לתפוח בזמן שהבנק מתרשל; ההתרשלות בקיום שקידה ראויה במימוש הבטוחה היא עוולה, וכידוע, "מעילה בת עוולה לא תצמח עילת תביעה".

תא 33616/07, בנק מזרחי טפחות נ' שרביט תמר ואח',
ניתן ביום 13.11.08, בבית משפט השלום בת"א, כב' השופט צבי כספי.

יום רביעי, 5 בנובמבר 2008

כיצד טיפל רופא העור בדלקת השקדים של השכן שלו

תארו לעצמכם את המקרה הבא:

אדם מרגיש כאב בגרון. מסתכל בראי, אומר "אאאאה", ורואה שהשקדים אדומים ונפוחים. דופק על הדלת של השכן שלו, ראובן, ואומר לו – רובן, יש לי דלקת בגרון, תן לי איזה משהו לגרון;

אומר לו השכן, אבל משה, אני רופא עור, אתה צריך רופא אף אוזן גרון, אני לא יכול לעזור לך!

אומר האיש, אהה, אתה לא רוצה לעזור לי! לא בסדר אתה! אני אתמול עזרתי לך ברצון כשבקשת להתניע את האוטו שלך עם כבלי הצתה!

רואה רופא העור שהשכן שלו נעלב, ועוד מעט תהיה פה אי נעימות, אומר לו חכה רגע. הולך לחדר העבודה, מוציא מהמגירה משחה מאלחשת כאבים, ונותן לו: אם לא יועיל, לא יזיק.

מורח משה את המשחה על השקדים, ובאמת הם מפסיקים לכאוב: משחה מאלחשת, כבר אמרנו, כן? אבל בפנים, בתוך השקדים, החיידקים משתוללים, והדלקת מתפתחת. השקדים מתנפחים מתחת לאלחוש, ובסוף אין ברירה, האיש משה מגיע לבית חולים. הרופאים מזדעזעים מהמצב, ושואלים אותו – למה הגעת רק עכשיו? למה לא פנית לרופא קודם?

פותח עליהם משה שתי עיניים תמהות, ואומר: "אבל פניתי לרופא! הוא נתן לי משחה! ואני מרחתי אותה!".

זה המשל; ומה הנמשל?

בעריכת דין, כמו ברפואה, יש התמחויות: כמו שרופא עור לא יכול לטפל בשקדים מודלקים אלא רק רופא אף אוזן גרון, כך עורך דין המתמחה בדיני אישות לא יכול לטפל בתיקי בנקאות.

הבעיה היא, כמובן, שאנשים הנתבעים על ידי בנקים מצויים במצוקה כספית, וקשה להם לשלם את שכרו של עורך דין המתמחה בעניין; לכן הם פונים לשכן שלהם, לבן דוד שלהם (ולמי אין בן דוד עורך דין היום?) ומבקשים "שיעשה להם טובה".

כפי שנוכחנו פעמים רבות בפרקטיקה, ה"טובות" האלה ממי שאינו מתמצא, עלולות לגרום נזק בלתי הפיך; והיום נספר בקצרה רק על מקרה אחד כזה:

בנק תבע אשה בטענה שהיא ערבה לחוב של קרוב משפחה כלשהו, בסכום לא גדול. התביעה היתה בסדר דין מקוצר, כמקובל בתביעות מסוג זה, והאשה הגישה בקשת רשות להתגונן, בטענה אחת ויחידה – שהחתימה אינה חתימתה; כלומר, טענת זיוף.

לתחום דיני הבנקאות יש שפה משלו וכללים משלו, שצריך להכיר אותם: בקשת רשות להגן בטענת זיוף חתימה צריכה להיות מלווה בחוות דעת מומחה של גרפולוג בעל התמחות ספציפית בהשוואת כתבי יד (ולא כל הגרפולוגים מומחים לכך). בלי חוות דעת כזו, מתבססת טענת הזיוף רק על דבריו של החותם, והוא, כמובן, בעל אינטרס בתוצאת ההליך. עורך דין שמתמחה בתחום לא היה חולם להכנס לאולם בית המשפט בלי חוות דעת כזו: זה חלק הכרחי מה"טקס" הקבוע שצריך להתנהל במסגרת הדיון.

מכיוון שאותה אשה סבלה מחסרון כיס, היא שכרה עורך דין אשר ככל הנראה לא היה בקיא בתחום דיני הבנקאות, לא הכיר את הניואנסים של התחום ואת הפרקטיקה הנוהגת בו, ולא הגיש חוות דעת גרפולוג.

באופן צפוי לחלוטין , דחה בית המשפט השלום את בקשת הרשות להתגונן, וקבע כי האשה לא הצליחה להוכיח את טענת הזיוף – תוך שהוא מחייב אותה גם בהוצאות משפט.

ערעור לבית המשפט המחוזי על פסק הדין נדחה אף הוא מאותו טעם, ומכיוון שהמדובר היה בפסק דין כספי ובסיכויי ערעור נמוכים, נדחתה גם בקשתה של האשה לעיכוב ביצוע פסק הדין עד למתן החלטה בערעור.

האשה היתה משוכנעת שאינה חייבת דבר ושערעורה יתקבל, ולכן לא שלמה את הסכום שנפסק נגדה בבית משפט השלום; ואילו הבנק מצדו הגיש את פסק הדין של בית משפט השלום לביצוע בהוצאה לפועל זמן קצר לאחר שניתן פסק הדין, והסכום שבפסק הדין צבר ריבית מואצת ושכר טרחת עורך דין בסכומים גבוהים, כפי שקבוע בחוק לגבי חובות שנמסרו לביצוע בהוצאה לפועל.

סוף הדבר היה שאחרי כמה שנים של דיונים מתישים ועגמת נפש נאלצה אותה אשה לשלם את הסכום לו היתה ערבה -שצמח במשך השנים בהם נמשכו הדיונים ליותר מפי עשרים! מסכומו המקורי- עד הפרוטה האחרונה.

יום שלישי, 4 בנובמבר 2008

לווים – היזהרו ממתווכי משכנתאות!

המקרה בו נעסוק היום אינו לקוח מפסק דין אלא מתיק בית משפט שנתבקשנו לטפל בו, ומתוך העיסוק במקרה הספציפי עלתה נקודה שאנו מוצאים לנכון להתמקד בה כדי לסייע ללקוחות להמנע מתקלה.

משבר האשראי העולמי בעיצומו, ואין מחלוקת כי צפויות בכלכלה העולמית מספר שנים קשות. המומחים ובעלי התפקידים מרגיעים כי הבנקים בישראל בטוחים ולא יקרסו, אולם אין מחלוקת כי אם עד כה נקטו הבנקים במדיניות שמרנית, מעתה ינקטו במדיניות שמרנית פי כמה וכמה.

אחת ההשלכות של המדיניות השמרנית הצפויה היא כי יהיה הרבה יותר קשה לקבל משכנתא לרכישת נכס מקרקעין, הביקוש בשוק המקרקעין יקטן (עקב העדר מקורות מימון), ומחירי הנדל"ן ירדו.

עבור מי שהפרוטה מצויה בכיסו, זוהי בשורה טובה – זה יהיה זמן טוב לרכוש נכסי מקרקעין בזול; אבל אלו (שהפרוטה מצויה בכיסם) הם, כמובן, מיעוט בכלל הציבור. עבור כל השאר, שהם הרוב, המשמעות היא האטה בענף הנדל"ן, שהוא אחד הקטרים המושכים את המשק, פיטורי עובדים בענף הבנייה, ואולי, חלילה, אפילו קריסה של חברות בנייה שממנו את הבנייה בהלוואות בנקאיות (המכונות ליווי בנקאי).

על רקע זה, חשוב לשים לב לסיפור הבא:

פלוני רצה לנצל את אחוזי הבניה להם היה זכאי ולבנות הרחבה לביתו, אולם כסף לא היה לו. ראה מודעה המציעה שירותי תיווך משכנתא, והתקשר. המתווך אותו פגש היה איש נחמד ורב קסם אישי, שהבטיח לו כי יטפל עבורו בכל הניירת הכרוכה בהשגת המשכנתא, ועוד הבטיח כי "במקרה" יש לו קשרים מצויינים בבנק של פלוני, וכי המשכנתא מובטחת, למרות שפלוני לא היה מועסק באותו מועד ולא היתה לו שום הכנסה.

המתווך אכן קיים את הבטחתו, לקח מפלוני את כל הטפסים, מילא אותם, הגיש אותם לבנק תוך כדי שפלוני משעבד להבטחת ההלוואה את ביתו – אותו בית שרצה להרחיב (זוהי ה"משכנתא" המדוברת – מלשון משכון, היינו שעבוד); ולאחר זמן מה אכן נעתר הבנק ונתן לפלוני הלוואה של 700,000 ש"ח;

אלא שלמרבית הצער, פלוני לא ראה מהלוואה זו אגורה שחוקה אחת: לאחר זמן קצר התברר לו כי המתווך הזריז לקח את כל הכסף, כל אותם 700,000 ש"ח לכיסו (מקובל להגיד "לקח לכיסו ונעלם", אלא שבמקרה הספציפי, המתווך עז הפנים אפילו לא טרח להעלם).

לא נעסוק כרגע בפרטי המקרה הספציפי ומה אירע לאותו פלוני מאז, אלא בלקח שניתן ללמוד מהמקרה ולהיזהר ממנו:

קיימות בשוק חברות רבות המציעות שירותי תיווך משכנתאות. חלקן, מן הסתם, חברות הנותנות שירותים נחוצים בכך שהן דואגות לקבל ממבקש המשכנתא את כל המסמכים הנחוצים, מסייעות לו להשיג את המסמכים, מסייעות במילוי הטפסים ודואגות להגיש לבנק ערכה מסודרת של כל המסמכים הנדרשים, באופן שהאישור של הבנק ינתן במהירות. חברות כאלה מסייעות לאנשים שאינם יודעים, אינם יכולים או אינם רוצים להתעסק עם טפסים ובירוקרטיה;

חברות כאלה הן בקצה אחד של הספקטרום; אולם בקצה השני של הספקטרום קיימות חברות ומתווכים מסוגו של המתווך שלקח לכיסו את כספו של פלוני: חברות שפניהן לפגוע באותם אנשים פשוטים ותמימים, שאינם יודעים להגיש את בקשות המשכנתא בעצמם. מטבע הדברים, דווקא האנשים שנזקקים לעזרה מקצועית בהכנת בקשה למשכנתא, הם אותם אנשים שקל להפיל אותם בפח.

מה ניתן לעשות? ישנם מספר דברים שאפשר וכדאי לעשות:

 לא להפקיר את הזירה למתווך, ולא לתת לו ללכת לכל הפגישות בבנק לבד;

 לבדוק את טפסי המשכנתא, ולראות שבמקום המיועד לפרטי חשבון הבנק אליו תכנס המשכנתא רשומים פרטי החשבון שלכם ולא של המתווך, חלילה;

 והחשוב מכל - לקרוא בעיון את ההסכם עם המתווך, ולא להסכים לשום סעיף שאומר שהמתווך יהיה נאמן על כספי המשכנתא או שהכספים יועברו לחשבונו, גם אם המתווך מספר סיפור שזה (הנאמנות או ההעברה לחשבונו) תנאי של הבנק למתן המשכנתא, תנאי שבלעדיו הבנק לא יתן את המשכנתא: מתווך הגון אינו מחפש דרכים לקבל או להחזיק את המשכנתא בידיו, וכל דרישה כזו צריכה להדליק נורה אדומה, ועדיף, לדעתנו, לא לנסות לפתור את הבעיה של הנורה האדומה, אלא פשוט לקום, "לקחת את הרגליים" ולצאת מהמשרד של אותו מתווך משכנתא בלי דיבורים נוספים.